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  • 02.02.2017

    ANNA KÜSTE Bensersiel: Neuer Bauabschnitt vor Verkaufsstart

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    FAQ – Lesen Sie doch mal hier herein...

    Die Abkürzung FAQ ist eigentlich erst im Internetzeitalter so richtig gebräuchlich geworden, denn dort konnte man schnell und flexibel agieren, die „frequently asked questions“ aufnehmen und beantworten ohne jedes Mal eine Information drucken und versenden zu müssen. Wir nehmen diese Rubrik auch gerne auf, denn zu unserer Philosophie der Transparenz zählt es, Sie schon im Vorwege so ausführlich wie möglich zu informieren – siehe auch IMF & Mehr“. Für Fragen die sehr projektspezifisch sind, ergänzen wir einen zusätzlichen FAQ im Untermenü der Projektseiten. Vielleicht finden Sie aber schon hier einige Antworten auf einen Teil Ihrer Fragen – weitere beantworten wir Ihnen gern persönlich, Anruf oder Mail genügt.

    1. Ist die Investition in eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage sinnvoll?
      Die Ferienimmobilie ist durchaus eine interessante Alternative zu den klassischen Immobilien. Wichtig ist jedoch ein überzeugendes Konzept des Vermietungspartners sowie eine zuverlässige Hausverwaltung. Sie sollten Ihre Ferienimmobilie in guten Händen wissen und sich um nichts kümmern müssen.

    2. Erwirtschaftet eine Ferienimmobilie auch eine Rendite?
      Neben der emotionalen Rendite der ganzen Familie bei der Kombination Eigennutzung und Vermietung steht die monetäre Rendite. Die Mehrheit der Erwerber einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses ist schon zufrieden, wenn sich die Immobilie nach Kosten und Kapitaldienst +/- 0 rechnet und zusätzlich ein Wertzuwachs anzunehmen ist. Mit professionellen Vermietungspartnern wie Upstalsboom, TUI oder DanCenter sind aber auch Renditen zwischen  3 - 8% zu erzielen.

    3. Was ist von einer Mietgarantie zu halten?
      Zunächst sollten mit den Beteiligten geklärt werden, was man darunter darunter zu verstehen hat und wer welche Kosten trägt. Eine Mietgarantie bietet grundsätzlich eine Sicherheit bei der Kalkulation, ist aber immer nur so gut wie die Bonität des Anbieters. Außerdem kostet Sicherheit immer Geld. In diesem Fall können Sie davon ausgehen, dass alle Erträge über den vereinbarten Prozentsatz der Mitgarantie hinaus beim Garantiegeber verbleiben und er sich so refinanziert.

    4. Wieviel Eigenkapital sollte ich einbringen?
      In der Regel erwarten Banken ca. 25% Eigenkapital sowie eine gute Bonität. Aktuell gibt es bei einigen Banken auch wieder die Bereitschaft 100% zu finanzieren.

    5. Sollte ich über eine regionale Bank finanzieren oder meine Hausbank vorziehen?
      Diese Frage ist nicht eindeutig zu beantworten. Ihre Bank kennt Sie und Ihre Möglichkeiten, oftmals aber nicht die Region in der sich die Ferienimmobilie befindet. Eine regionale Bank als Finanzierungspartner des Anbieters hat hingegen das Produkt geprüft und ist fachkundig. Sie müssen der Bank die Rentabilität bzw. das Konzept der Ferienimmobilie somit nicht mehr verkaufen.

    6. Worauf sollte ich beim Erwerb einer Ferienimmobilie besonders achten?
      Überprüfen Sie, ob Rücklagen gebildet wurden und ob größere Reparaturen/Anschaffungen geplant sind. Hat die Ferienwohnung bei den Mieteinnahmen Potential nach oben oder ist das Limit bereits erreicht?
      Müssen Sie über den Kaufpreis hinaus noch Investitionen, z.B. in die Einrichtung, tätigen? Spricht die Immobilie die Zielgruppe aus Ihrer Sicht auch an? Stehen die Nebenkosten in einem realistischen Verhältnis zu dem Anspruch an die Immobilie?

    7. Wie wichtig ist die Ausstattung und Einrichtung?
      Sehr wichtig!  Die Qualität und Anmutung der Einrichtung  sowie die Ausstattungsmerkmale entscheiden darüber wie viele Sterne die Wohnung nach dem Standard des Deutschen Tourismus Verbands (DTV) bekommt. Saisonverlängernde Ausstattungen wie z.B. eine Sauna, ein Whirlpool oder auch ein Kamin erhöhen gerade in den kälteren Monaten die Vermietungschancen erheblich!

    8. Was sind marktübliche Provisionssätze für die Vermietung an wechselnde Feriengäste?
      Erfolgreiche und überregional tätige Dienstleister verlangen i.d.R. zwischen 20 und 30% des Bruttomieterlöses zuzüglich Umsatzsteuer.

    9. Darf ich eine in der Vermietung befindliche Ferienwohnung auch selbst nutzen?
      Die meisten Vermieter räumen den Eigentümern diese Möglichkeit ein. Bitte beachten Sie jedoch, dass Ihnen hierdurch steuerliche Nachteile entstehen könnten.

    10. In welchen Regionen Deutschlands ist es wirtschaftlich am sinnvollsten in eine Ferienimmobilie zu investieren?
      Nord- und Ostsee
      Bayern

    11. Woher kommen die Mieter meiner Ferienwohnung bzw. meines Ferienhauses?
      Die meisten Gäste kommen aus einem Umkreis von ca. 100- 300km.

    12. Habe ich einen Einfluss auf die Mietpreise der Dienstleister?
      In der Regel ist die Antwort "Nein". Diese Einschätzung sollte man auch den Fachleuten überlassen. Auch diese verdienen nur dann Geld, wenn Ihre Wohnung vermietet wird. Sie sitzen somit in einem Boot mit Ihnen.

    13. Was ist Gästen an einem Urlaubsstandort besonders wichtig?
      Meerblick und/oder die Nähe zum Wasser
      Ausstattung und Einrichtung
      Gute Infrastruktur
      Ruhe

    14. Warum sollte ich besser in einen Neubau investieren?
      Ein Neubau basiert auf den neusten Erkenntnissen der Bauwirtschaft und Sie erhalten per Gesetz einen fünfjährigen Gewährleistungsanspruch auf Baumängel.

    15. Ist es sinnvoll eine Neubau-Ferienimmobilie mit vorgegebener Ausstattung und Einrichtung zu erwerben?
      Ja, das ist es in den meisten Fällen. Die Einrichtung und Ausstattung wird in der Regel mit dem zukünftigen Vermieter  auf die aktuellen Ansprüche des Gastes (in diesem Segment) abgestimmt. Dieser greift auf eigene Erfahrungen und Gästebefragungen zurück  und wird zudem vom DTV über Analysen informiert. Grundsätzlich gilt es den Geschmack einer möglichst breiten Masse zu treffen und eine Qualität anzubieten, die den Eigentümer vor zeitnahen Ersatzinvestitionen schützt. Ein weiterer Vorteil ist natürlich, dass Sie finanziell von einer Großbestellung profitieren und sich selbst um nichts kümmern müssen.

    16. Ich habe gehört, wenn ich eine Ferienimmobilie erwerbe und professionell vermieten lasse, dass ich zum Unternehmer werde. Stimmt das?
      Nein, Sie werden lediglich im Sinne des Umsatzsteuergesetzes zum Unternehmer.

    17. Welche Art von Einnahmen stellen meine Mieterlöse dar?
      Ihre Mieterlöse sind in den meisten Fällen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und werden Ihrem Einkommen zugeschlagen. Dies gilt gleichermaßen für Gewinne oder Verluste aus diesem Geschäft. 

    18. Ist ein laufender Vertrag mit einem Vermieter bei einem späteren Verkauf hinderlich?
      Aus unserer Erfahrung können wir sagen, dass ca. 95% unserer Käufer Ihre Ferienimmobilie gerne durch entsprechende Mieteinnahmen refinanzieren wollen. Sind die Mieteinnahmen also zufriedenstellend bis sehr gut, dann ist ein solcher Vertrag eher verkaufsfördernd. 

    19. Welche Laufzeit für  Verträge mit einem professionellen Vermieter würden Sie empfehlen?
      Eine neue Anlage benötigt ca. 3 Jahre um sich am Markt zu positionieren. Diese Zeit sollten Sie Ihrem Partner zugestehen. Ansonsten empfehlen wir eine 12 monatige Laufzeit mit automatischer Verlängerung bei Nichtkündigung.

    20. Sollte ich die Haustierhaltung zu lassen?
      Dies ist bei den meisten Vermietern von Ihrer persönlichen Entscheidung abhängig. Oftmals erzielt man durch die Duldung höhere Mieteinnahmen, muss jedoch auch mit einer schnelleren Abnutzung der Einrichtung rechnen. Ferienhäuser werden von Hundehaltern mehr nachgefragt als Ferienwohnungen. Man sollte sich also am besten ganz individuell mit einem Fachmann über die in Frage kommende Ferienimmobilie beraten und dann entscheiden. 

    21. Kann ich dem Notar eines Bauträgers vertrauen?
      Ja, das können Sie unbedingt. Ein Notar ist zur Neutralität verpflichtet und muss Ihre eventuellen Fragen wahrheitsgemäß beantworten. Wir empfehlen dennoch jeden Kaufvertrag von einem Fachmann Ihres Vertrauens im Vorfeld überprüfen zu lassen. 

    22. Wann kann ich (als Privatperson) frühestens beurkunden?
      Der Gesetzgeber gibt hier derzeit eine Frist von 14 Tagen ab Eingang des personifizierten Kaufvertrags bei Ihnen vor. Wichtig ist, dass der Kaufvertrag von dem beurkundenden Notar an Sie versendet worden ist und nicht z.B. durch den Makler/Projektentwickler. 

    23. Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bzw. wie setzen diese sich zusammen?
      Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland, mindestens jedoch 5%)
      Notarkosten (ca. 0,7%)
      Eventuell ist eine Maklerprovision durch den Käufer zu tragen. Diese liegt in der Regel zwischen 5 und 6% zuzüglich Umsatzsteuer. Eine Maklerprovision für den Käufer entfällt bei den meisten Käufen in einem Neubauprojekt. Hier ist diese oftmals in den Kaufpreis bereits mit einkalkuliert und der Makler wird vom Bauträger/Investor entlohnt.

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